裝配式建筑的發(fā)展如何影響房企運(yùn)營(yíng)

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中國(guó)商品房市場(chǎng)發(fā)展至今行業(yè)格局日新月異。一方面，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，近年來涌現(xiàn)出了一批千億規(guī)模的房企，行業(yè)集中度不斷提升。而在房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)，裝配式建筑在國(guó)內(nèi)的發(fā)展正引領(lǐng)著一場(chǎng)住宅產(chǎn)業(yè)化的技術(shù)變革。裝配式建筑具有環(huán)境友好、提高生產(chǎn)效率等優(yōu)勢(shì)。國(guó)務(wù)院、住建部自2013年以來，已出臺(tái)多項(xiàng)政策推動(dòng)國(guó)內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化及裝配式建筑的發(fā)展。

目前除了較早提倡住宅產(chǎn)業(yè)化的萬科之外，碧桂園、綠地、新城、華潤(rùn)、旭輝、金地等規(guī)模房企也都已經(jīng)在裝配式建筑領(lǐng)域有一定的戰(zhàn)略布局。本文我們將從裝配式建筑的技術(shù)優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)導(dǎo)向、政策背景以及房企在裝配式建筑領(lǐng)域的發(fā)展實(shí)例等多角度進(jìn)行研究。同時(shí)，也將對(duì)現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)裝配式建筑發(fā)展過程中存在的難點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)做出解讀。

裝配式建筑概述及產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

1. 裝配式建筑定義及概述

裝配式建筑指的是用預(yù)制部品部件在工地裝配而成的建筑。按照結(jié)構(gòu)材料的不同，裝配式建筑主要可分為裝配式木結(jié)構(gòu)建筑、裝配式混凝土建筑和裝配式鋼結(jié)構(gòu)建筑三類。其中木結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)由于其材料本身決定了其為裝配式的屬性。而本文研究的主體和目前國(guó)內(nèi)商品住宅廣泛采用的主要還是預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)的裝配式建筑。

區(qū)別于傳統(tǒng)的現(xiàn)澆整體式鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)的裝配式建筑是指由前期標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、構(gòu)建工廠預(yù)制化生產(chǎn)、現(xiàn)場(chǎng)裝配式施工組成的一種系統(tǒng)化、產(chǎn)業(yè)化的建筑體系。而《裝配式混凝土建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的國(guó)標(biāo)則將裝配式建筑定義為：結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、外圍護(hù)系統(tǒng)、設(shè)備與管線系統(tǒng)、內(nèi)裝系統(tǒng)的主要部分采用預(yù)制部品部件集成的建筑。

值得注意的是，預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)的裝配式建筑有兩大技術(shù)難點(diǎn)。其一是項(xiàng)目規(guī)劃前期就需要對(duì)預(yù)制的結(jié)構(gòu)部件進(jìn)行系統(tǒng)化的設(shè)計(jì)，涉及模數(shù)協(xié)調(diào)、模塊組合、接口連接、節(jié)點(diǎn)構(gòu)造和施工工法等裝配式集成方法。其二是在現(xiàn)場(chǎng)裝配式施工、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的預(yù)制構(gòu)件通過后澆混凝土搭接的過程中，需要使用到高強(qiáng)混凝土、高強(qiáng)砂漿、套筒灌漿、高壓注漿等濕法連接技術(shù)。由于這兩者對(duì)連接節(jié)點(diǎn)的強(qiáng)度乃至整體裝配式建筑結(jié)構(gòu)性能的影響十分關(guān)鍵，所以在前期設(shè)計(jì)、構(gòu)件制作、現(xiàn)場(chǎng)施工各個(gè)環(huán)節(jié)都需要予以系統(tǒng)的管控和高度重視。

2. 國(guó)內(nèi)裝配式建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

3. 裝配式建筑的政策背景及國(guó)家政策導(dǎo)向

由于裝配式建筑在人口紅利減少、環(huán)境保護(hù)、建筑行業(yè)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)的趨勢(shì)下，符合國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展的需要。自2013年國(guó)務(wù)院發(fā)布《綠色建筑行動(dòng)方案》以來，國(guó)家密集頒布關(guān)于推廣裝配式建筑的政策文件。在發(fā)展規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)體系、產(chǎn)業(yè)鏈管理、工程質(zhì)量等多個(gè)方面作出了明確要求。目前我國(guó)已經(jīng)把大力發(fā)展裝配式建筑提升至國(guó)家戰(zhàn)略層面。

2017年3月，住建部制定《“十三五”裝配式建筑行動(dòng)方案》指出，到2020年全國(guó)裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到15%以上，其中重點(diǎn)推進(jìn)地區(qū)達(dá)到20%以上。2018年2月，住建部批準(zhǔn)《裝配式建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)包含裝配式建筑裝配率計(jì)算在內(nèi)的5部分內(nèi)容做出了基本規(guī)定。

表略：2013年至今住建部、國(guó)務(wù)院關(guān)于裝配式建筑的部分政策

裝配式建筑應(yīng)用對(duì)房企的影響與案例

裝配式建筑的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都有影響。從短期來看，在房企拿地環(huán)節(jié)部分城市目前都推出了裝配式建筑導(dǎo)向性的政策，在項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)裝配式建筑有提高生產(chǎn)質(zhì)量、節(jié)能保溫、提升項(xiàng)目周轉(zhuǎn)及房企經(jīng)營(yíng)效益等優(yōu)勢(shì)。從長(zhǎng)期來看，目前試點(diǎn)裝配式建筑的房企正在搶占潛在的裝配式建筑市場(chǎng)，并有一定公司戰(zhàn)略上的考慮。

1. 拿地環(huán)節(jié)：城市裝配式建筑政策導(dǎo)向

在裝配式建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和國(guó)家政策支持的背景之下，各城市紛紛通過增設(shè)土地出讓條件及出臺(tái)配套優(yōu)惠政策響應(yīng)國(guó)家的政策號(hào)召。目前全國(guó)已有超過31個(gè)省、市、自治區(qū)出臺(tái)裝配式建筑目標(biāo)及保障政策，包括但不限于規(guī)定出讓地塊的預(yù)制率及裝配率并通過減稅或面積補(bǔ)貼給予一部分的財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)。上海、天津等城市還出臺(tái)了采用裝配式建筑的保障性住房和商品住房全裝修比例需達(dá)到100%的政策。

具體來看，在政策推動(dòng)裝配式建筑應(yīng)用的過程中，預(yù)制率和裝配率是兩個(gè)重要指標(biāo)。（預(yù)制率=裝配式構(gòu)件總體積÷總的混凝土體積；裝配率=實(shí)施裝配面積÷地上總計(jì)容面積。）通過行政政策對(duì)出讓地塊預(yù)制率和裝配率的規(guī)定，直接影響了房企的拿地開發(fā)。

2. 裝配式建筑服務(wù)商開發(fā)環(huán)節(jié)：工程質(zhì)量及節(jié)能環(huán)保的優(yōu)勢(shì)

3. 資金效益：提高生產(chǎn)效率及資金周轉(zhuǎn)、降本增效

除了國(guó)家政策支持、城市政策推動(dòng)的外部因素之外，裝配式建筑在節(jié)約項(xiàng)目開發(fā)周期、提升房企資金周轉(zhuǎn)上的優(yōu)勢(shì)，也是驅(qū)動(dòng)房企應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)的重要內(nèi)因。具體而言，大量構(gòu)件的預(yù)制減少了現(xiàn)場(chǎng)的施工強(qiáng)度，甚至省去了砌筑和抹灰工序。同時(shí)也減少了傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑現(xiàn)場(chǎng)混凝土養(yǎng)護(hù)與硬化時(shí)效的過程。建筑與大規(guī)模工業(yè)生產(chǎn)相結(jié)合，通過構(gòu)件預(yù)制、穿插施工等方式可以顯著節(jié)約工期、提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率和資金運(yùn)營(yíng)效率，從而大幅降低了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本并提升房企盈利水平。

根據(jù)資料，相對(duì)于傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑，裝配式建筑可縮短施工周期25-30%。以18層的小高層住宅為例，使用裝配式建筑技術(shù)的應(yīng)用，上部主體平均能夠縮短150天施工周期。碧桂園的內(nèi)部測(cè)算也顯示，采用工業(yè)化建造體系的30層高層洋房，開工至交付的基準(zhǔn)周期由25.1個(gè)月縮短至15.8個(gè)月，節(jié)省約9.3個(gè)月。

4. 裝配式建筑對(duì)房企開發(fā)模式的長(zhǎng)期戰(zhàn)略意義

5. 房企裝配式建筑發(fā)展實(shí)例

在住宅產(chǎn)業(yè)化的趨勢(shì)和國(guó)家政策的影響下，截止目前萬科、碧桂園、綠地、新城、華潤(rùn)、旭輝、金地等房企都已在裝配式建筑領(lǐng)域有各自的戰(zhàn)略布局和發(fā)展。

其中萬科早在2003年就提出了住宅標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)化的概念，并將建造工藝創(chuàng)新提升到戰(zhàn)略高度。2017年10月，雄安萬科建筑研究中心揭牌并投入運(yùn)營(yíng)，主要包含了建筑性能、裝配式內(nèi)裝等建筑領(lǐng)域綠色發(fā)展的研究。

由于裝配式建筑與碧桂園快速擴(kuò)張的戰(zhàn)略具有天然較高的匹配度，碧桂園自2016年開始試點(diǎn)采用SSGF（“Sci-tech科技創(chuàng)新”、“Safe&share安全共享”、“Green綠色可持續(xù)”、“Fine&fast優(yōu)質(zhì)高效” 四大核心理念）工業(yè)化建造體系。以碧桂園大量使用SSGF建造技術(shù)的首個(gè)項(xiàng)目為例，東莞茶山碧桂園不僅節(jié)省了1/3的施工人力，還入圍“廣廈獎(jiǎng)”候選項(xiàng)目。截止2017年末，碧桂園已在1468個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中的111個(gè)進(jìn)行試點(diǎn)，未來將逐步在所有新開發(fā)的項(xiàng)目推行這套體系。

表略：部分房企裝配式建筑發(fā)展現(xiàn)狀及案例

裝配式建筑目前發(fā)展的難點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)

雖然裝配式建筑技術(shù)的應(yīng)用對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展和房企的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)都十分有利。但在實(shí)際應(yīng)用的過程中，雖然提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)可以帶來資金占用和財(cái)務(wù)成本的大幅降低，但是相應(yīng)的造價(jià)和運(yùn)輸成本也將提高。同時(shí)房企在流程管控、產(chǎn)業(yè)鏈配合、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面都還存在著較多的難點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)亟待解決。

1. 造價(jià)成本較高、規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)尚未體現(xiàn)

2. 運(yùn)輸成本較高、產(chǎn)業(yè)鏈配套尚不成熟

雖然構(gòu)件工廠化生產(chǎn)、現(xiàn)場(chǎng)裝配化施工是裝配式建筑的主要優(yōu)勢(shì)。但這一模式對(duì)構(gòu)件運(yùn)輸和當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)鏈配套提出了較高的要求。

一方面，由于構(gòu)建工廠的距離限制和構(gòu)件的尺寸限制造成了裝配式建筑的運(yùn)輸成本相比商品混凝土要高。同時(shí)，大規(guī)模的裝配式建筑產(chǎn)業(yè)化工廠養(yǎng)護(hù)和堆放的場(chǎng)地需求較大，構(gòu)件基地的選址需要在土地成本和距離成本中得到平衡。

另一方面，預(yù)制構(gòu)件廠在產(chǎn)業(yè)鏈中的位置決定了其產(chǎn)能不足與產(chǎn)能過剩將并存。在產(chǎn)業(yè)鏈配套發(fā)展的過程中，可能會(huì)遇到工廠產(chǎn)能受限或者構(gòu)件質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問題。對(duì)于這種情況，房企無論是被動(dòng)接受還是延誤工期等待構(gòu)件的重新生產(chǎn)都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。

3. 建筑信息模型BIM、建筑設(shè)計(jì)集成至關(guān)重要

4. 產(chǎn)業(yè)工人培訓(xùn)及工程管理模式需跟進(jìn)

5. 裝配式建筑需以標(biāo)準(zhǔn)化批量生產(chǎn)為前提

從實(shí)際應(yīng)用的角度來看，裝配式建筑在項(xiàng)目的戶型數(shù)量和戶型配比上有一定的局限性。裝配式建筑降低成本的關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)化的批量生產(chǎn)，需通過大量的復(fù)制和構(gòu)件的標(biāo)準(zhǔn)化來攤低研發(fā)成本。但這同時(shí)也就決定了應(yīng)用裝配式建筑的項(xiàng)目需以標(biāo)準(zhǔn)化為前提。從目前的技術(shù)和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來看，裝配式建筑更適用于戶型較為固定、產(chǎn)品具有規(guī)模復(fù)制屬性的項(xiàng)目。

總結(jié)：目前，在國(guó)務(wù)院和住建部的政策支持下，已有大量應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)的項(xiàng)目落地。我們認(rèn)為，政策的監(jiān)督和獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)于裝配式建筑的前期落地是十分必要的。但是部分城市裝配率和預(yù)制率指標(biāo)的要求和短期的鼓勵(lì)優(yōu)惠政策并不足以支撐這一行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。相信未來在產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展成熟、標(biāo)準(zhǔn)化率和產(chǎn)能利用率提升后，裝配式建筑的規(guī)模化優(yōu)勢(shì)才能得以體現(xiàn)。裝配式建筑服務(wù)商而隨著建筑技術(shù)的不斷革新，我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)化也勢(shì)必會(huì)迎來高速發(fā)展。